房地产开发项目可行性研究报告

一、项目背景

  1 、 项目名称：          居住小区（暂定名）

  2、可行性研究报告的编制依据：

 （1）《城市居住区规划设计规范》

 （2）《A市城市拆迁管理条例》

 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

 （4）《住宅设计规范》

 （5）《住宅建筑设计标准》

 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》

 （8）《高层民用建筑设计防火规范》

  3、项目概况

  1 ）地块位置：该基地东起        ，南至       路，西至   路、北至              ，围合区内土地面积约       平方米，该地块属A市  类地段。

 2 ）建设规模与目标：

    土地面积：     亩（       平方米）

    容积率：

    开发周期：

    土地价格： 元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）                          建筑面积（预计）：总建筑面积：      ㎡

  3 ）周围环境与设施

   （1）步行约10 分钟可至A市中心。

   （2）西侧为市城市中心景点。

   （3）东侧为        城市绿化带，南侧为        广场。

   （4）西南靠近A市        小学。

   （5）北面为A市人民银行。

 4 、项目SWOT分析

    优势及机会

  (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

  (3) 东侧    的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

  (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

  (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

  (6) 该项目以毛地出让，起价      元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

  (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

  (8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

  (9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

  (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

   劣势及威胁

  (11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

  (12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

  (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

  (14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

  (15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

  (16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

  (17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

  (18)         花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

  (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

  (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

 二、市场分析

   1 A市概况（参考）

   A市位于      河南岸，面积       平方公里，人口    万。

   生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。                   

   投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

   项目所在区位于    江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

   2 A市房地产住宅市场分析

   A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

   表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

   表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

   表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。             

   表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。                  

   表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测：

   ---—从购房能力看

   伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

——从投资角度看

   由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

 ——从消费结构看

    随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

 ——从需求关系看

   根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

 住宅小区详细情况如表：

项目     套数  建筑面积（万㎡） 平均单价（元/㎡）  位置

向阳小区 1500     22               1400           宝山路

新华小区 785      8                 1344           黄河街

银河小区  170                       1460           银河街

成光小区 130                      1400           学院路

太阳神小区500     6.9               1508          英雄路 

 部分商业网点详细情况

 项目       面积㎡     单价元/㎡       位置

汇丰花园   40~~80     4000~5600        新城区

秋爽花园   50~~70     5000~12000       市中心

碧苑小区   36~~50        6800          建设路

桃园小区    车库         550           秋浦路

荷花村      车库         550           建设路

三、项目财务分析

   （一）、拆迁成本分析

     围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，    

    拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。

    根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算：

    按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）

   住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

   经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等：

   34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等：

   1）、搬家费：

   住宅：200户*300元=60000元

   经营性用房：9户*500元=4500元

   小计：64500元

   2）、过渡费：

   住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

   经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

   小计：632535元

 其他费用

   3）、 管理费，委托拆迁费：

    34929平方米*15元/平方米=523935元

   4）、 房屋拆迁评估服务费费：35000元

   5）、 奖励：

    34929平方米*100元/平方米=3492900元

   上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

   按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

 1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

  1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

    对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在    路靠近   小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。

地块内大致布置  

      一栋  15层29.4*13.8*15层；

      一栋   12层29.4*13.8*12层；

     三栋   12层40*15*12层；

      一栋   15层40*15*15层；

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

  总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%

  总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17

  高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

 建设成本估算

   （一）、工程前期费：

      1、拆迁成本

      2、土地出让金

      3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

      4、人防基金：配套建地下室

      5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

      6、墙改：61460*8=49.168万元

      7、散装水泥：61460*2=12.29万元

      8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

      9、质量监督费：61460*2=12.296万元

      10、施工图审查：61460*1=6.15万元

      11、防雷审查：61460*1=6.15万元

      12、消防审查：

      13、文物：0.2万元

      14、规划设计：10万元

      15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

      16、地质勘探：61460*2=12.29万元

      17、测量定位：10万元

      18、煤气增容：2500元/户

      19、供水管网配套费：20元/㎡

    小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）

    （二） 工程成本

     1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

     2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

     3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

     4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

     5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

     6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

     7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

    小计：7527.1万元

总计、8155.03万元

（三）项目费用分析

    依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

    小高层住宅1900元/㎡   商铺6000元/ ㎡  地下车库800元/㎡

    销售收入  住宅1900*56160=106704000

    商铺6000*5300=31800000

    地下室4861*800=3888800

    总计：142392800元

    营业税及附加  142392800*5.5%=7831604

    各项费用      142392800*4%=5695712

    总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

       =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

 毛利润：销售收入—总成本

      =142392800-137103490.2

      =5289309.8元

四、项目费用分析结论

如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。