中小城市房地产发展问题探析

伴随美国次贷危机的开始，我国房地产市场从房改后十多年的快速发展，遭遇了20xx年的拐点，并正经历岁末年初的严冬。在国家连续出台维护房地产市场稳定措施，楼市局势仍然雾里看花的背景下，中小城市尤其是县市一级楼市将如何发展，政府应有什么样的作为，是当前各地必须面对的问题。

房地产市场是商品市场，市场供求关系的内在规律决定了房地产市场今后的走势。从基本面来看，当前中小城市房地产市场保持平稳运行的趋势没有改变。这个判断主要基于以下三点：

1、普通群体购房的刚性需求普遍存在。以我市为例，全市近年来外出务工人员保持在65万左右，加上市内长期务工人员，总人数超过75万；20xx年底全市到法定年龄未婚人口约90万，这两类人是购房的主力军，数量仍处历史高峰时期。除了这两类人，购买改善型住房的人群也有相当的数量。同时，全市城镇人口为192.54万人，占总人口的35.62%，人口城镇化率比全国低9.28个百分点，比全省低4.18个百分点。做大中心城区、加速农村人口流转尚有较大空间。

2、普通群体具有消费能力。就我市10个县（市、区）而言，目前商品房均价突破了20xx元/平方米的仅有经济条件相对较好的中心城区、丰城和樟树，其余地区均价在1600元/平方米上下，并且与全国房价一样，正在呈下行状态。全市城市居民人均月收入以1000元计算，家庭平均就业人数为1.6，家庭年收入为19200元，按10年收入购房、每套120平方米计算，19200＊10/120=1600元/平方米。也就是说，普通居民凭自身经济能力可以承受接近1600元/平方米的房价。不少人还可以通过住房公积金、银行贷款、私人借款、亲友资助等多种途径，减轻和缓解房价带来的经济压力。

3、中央科学有效的宏观调控。除了上述两个基本因素外，国家近来出台的一系列稳定房地产市场发展的措施，为房地产市场持续健康发展创造了良好的宏观环境，这是房地产市场保持稳定的重要外因。今年中央经济工作会议上，五项重点任务中有两项涉及房地产行业，“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，“增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。可见，中央对今年房地产市场的宏观调控，将更加科学、果断和有效。

二、地方政府在平稳房地产市场上应有所作为

20xx年11月5日，国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台，房地产行业的地位被提到空前高度。11月10日，国务院部署落实了中央政策措施七项工作，明确表示房地产业是国民经济的重要支柱产业，要促进房地产市场平稳健康发展。因此，各地政府应及时改变和提升对房地产业的原有认识，在应对国际金融危机，促进本地发展中做出应有的努力。

1、应在可能的范围内出台相关政策。中央就全国范围出台了有关政策，但针对地方实际，各地应出台促进房地产市场稳定发展的具体措施，不能只依靠大环境，更不能被动消极。在金融危机普遍影响市场信心的背景下，要根据中央精神及时制定出台地方性措施，这不仅仅是主观能动性的表现，更是政府坚定当地市场信心的必要姿态。这个动作的底线是，发挥市场调节作用，不通过直接的行政干预去限制房价。20xx年11月20日，奉新县政府出台了《关于促进房地产市场健康发展的试行办法》，该项办法在公积金贷款、商品房预售、商品房开发收费、建设周期、严格控制城区农民建房审批、从严从紧供应土地等10个方面对房地产市场进行了规定。这在全市各县（市、区）中是比较早的，对促进当地房地产市场发展的作用虽有待时间考验，但其对稳定当地房地产市场的作用已经初步显现。

2、适时举行商品房集中销售活动。房展的直接目的有三个：一是推动房地产业发展；二是夯实地方财政；三是有利于改善民生。房展的顺利实施是达到房展目的的关键，公开公平公正是房展顺利实施的核心，必须贯穿整个房展的每个环节。20xx年11月22日—30日，奉新县采取企业让利、政府返还、全程监管的方式，成功举办了首届房地产展销会。一是企业让利。在政府有关部门核价的基础上，房地产企业对购房户让利3—10％进行销售。二是政府补贴。根据购买国有土地使用权成交单价的高低，分为5个档次，政府分段给予购房户3—9％的现金补贴，并免收房产证、土地证办证工本费。三是全程监管。抽调房管、国土、财税、公安、监察等13个部门，现场全程做好宣传、布展、备案、纳税和监管等服务工作，确保房展便捷、安全、有序进行。房展期间，15家参展房地产企业共销售商品房住宅507套，销售面积达8.15万平方米，销售额达1.56亿元，产生税收2322万元 ，购房户获得购房补贴1166万元，取得了经济效益和社会效应的双丰收。

3、继续保持保障性住房建设力度。经济适用住房和廉租房建设对稳定房地产市场发展是一把双刃剑，建得偏多，会对商品房市场产生消极影响，对政府财政也会造成一定负担；彻底放弃，对控制房价有害无益，也不符合中央和省有关精神。因此，适度建设经济适用住房或廉租房，大力解决中低收入住房困难家庭的安居问题，这是今后一段时期政府明智的举措。

4、适度提供金融支持。国家已经将房地产业上升为重要基础产业，首次提出“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。这样开发商获得金融支持的政策有了保障，也为房产业的兼并重组提供了金融支持的政策支持。各地应及时跟进，在有效防范风险的前提下，适度提供金融支持，促进当地房地产业复苏、稳定和健康发展。